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不動産取引における消費税還付について

不動産を購入して消費税の還付を受ける方法をご存知ですか?

不動産

不動産投資にとって、消費税は大きな負担ではないかと思います。
以前は不動産を購入した年に、消費税の還付を受ける方法があったことをご存知のかたもいらっしゃると思いますが、平成28年度の法改正によりそれもできなくなりました。

しかし、それ以降に消費税の還付が受けられなくなったかというとそうではなく、金(Gold)の取引を利用した、消費税の還付スキームがありますので、ここではそれについてご紹介いたします。
 

消費税のルール

消費税

消費税の納税金額

預かった消費税 − 払った消費税 = 納付消費税
預かった消費税 < 払った消費税 = 還付消費税(消費税の返金)*

払った消費税が多い場合は、消費税の返金(還付)が生じる。

 

消費税の納税義務者

基準期間*における課税売上高*が1,000万円を超えるもの。
基準期間:前々課税期間(一般的に二期前の課税期間)のこと。
課税売上高:消費税が課税される取引。(自動販売手数料、金取引、店舗家賃収入など)
基準期間の課税売上高が1,000万円以下であれば消費税の免税事業者になる。

 

非課税となる消費税取引

居住用賃貸収入、土地の売却収入など
居住用賃貸収入が多い法人や輸出取引(消費税輸出免税)が多い法人は、消費税の還付が生じることがある
 

消費税の還付が受けられる課税事業者

課税

設立1期目・2期目は一般的に消費税の免税事業者になります。
免税事業者は消費税の納税義務はありませんが、還付を受けることもできません。

1期目に多額の消費税を支払ったけど、免税事業者であるが故に還付は受けられないのだろうか…

 

自ら消費税の納税義務者(課税事業者)になることができる

課税事業者選択届出書*を税務署長に提出することで、
1期目から納税事業者→課税事業者となれる。

課税事業者選択届出書の効力は2年間適用


2年後に課税事業者選択不適用届出書を提出することで免税事業者に戻ることもできる
     ↓
還付を受けるため2年間だけ課税事業者になる方法が横行

法改正により還付スキームが封じられる

平成28年度法改正

調整対象固定資産*を取得したものは課税事業者選択届出書の効力が強制的に3年間適用
調整対象固定資産:建物等の資産で一取引単位の価額が100万円以上のもの

 

調整対象固定資産による消費税の調整

調整対象固定資産を取得した場合、3年目に調整計算*が入るか検証される。
 

調整計算の内容

1期目、2期目、3期目を通算した課税売上割合(通算課税売上割合)*が、1期目の課税売上割合より5%以上減少し、かつ50%以上変動した場合、調整額を納付

課税売上割合
課税売上高
( 課税売上高 + 非課税売上高 )


法改正により強制的に調整対象固定資産の調整計算をしなければならなくなり、1期目に還付を受けたとしても、3年目に還付を受けた消費税を納付しなければならない。

それでも還付を受けられる手段があった

課税売上の変動率50%未満で調整計算の適用外に

課税売上割合が50%以上変動しなければ、調整計算の要件にあてはまらない!

具体例

消費税還付を受けない場合
平成28年12月にマンション1棟購入:1億8百万円(うち消費税800万円)
平成29年1月より家賃収入:80万円/月(年間960万円)

消費税還付受けない

1期目:消費税免税事業者(還付の権利なし)
 → 預かった消費税 0円 / 払った消費税 800万円

2期目・3期目:消費税免税事業者(還付の権利なし)

消費税還付を受ける場合
平成28年12月にマンション1棟購入:1億8百万円(うち消費税800万円)
平成28年12月に金地金取引を行う:2,080万円分(うち消費税155万円)購入・売却
平成29年1月より家賃収入:80万円/月(年間960万円)

消費税還付受ける

1期目:消費税課税事業届出書を提出し課税事業者に(還付の権利あり)
 → 預かった消費税 155万円 / 払った消費税 800万円 + 155万円
 → 155万円 − 955万円 = 800万円(消費税還付)

2期目・3期目:消費税課税事業者(効力継続)
 → 預かった消費税 0円:消費税納税金額は生じない 非課税売上 960万円

 

課税売上割合
( 2,080万円 + 0円 + 0円 )  = 52%
( 2,080万円 + 960万円 + 960万円 )
調整計算判定
( 100% − 52% )  = 48%
100%
変動50%以下なので調整計算に該当せず 

つまり、金の取引で課税売上を増やし調整計算の要件から外れるようにします

金取引の注意点

金取引

金地金取引のデメリット

時価変動によるリスクがあります。買ってすぐ売れば損得はほぼ生じないことになります。
利益が生じれば法人の収入となり、損失が生じれば法人の経費となります。

 

金売買に係る手数料

金売買手数料の法人経費が生じます。
仮に手数料が0.5%(野口コイン)の場合、上記の具体例でいうと以下のようになります。

 

2,080万円 ×(買い手数料0.5%+売り手数料0.5%) ≒ 21万円   

最後に

不動産
不動産取引については取引金額も多額となるため、消費税の還付金額が大きければ検討する余地はあると思います。

弊社では提携している税理士法人がございますので、ご希望の方には本還付スキームに詳しい税理士をご紹介させていただきます。
また、金取引のことなら売買手数料が片道0.5%(1gあたり約28円)と「業界最安値」水準の弊社にお任せください。

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